Immobilienkauf in Spanien. Das müssen Sie wissen!

Welcher digitale Nomade träumt nicht von einer Immobilie in Spanien? Spanien ist zwar nicht unbedingt als Offshore-Gründungsland oder als steuerlich attraktives Wohnsitzland bekannt, dennoch ist Spanien für Investitionen für digitale Nomaden, die über eine Offshore-Firma steuerlich günstig operieren, interessant.

Vermieter einer Mallorca-Finca oder eines Appartements auf Gran Canaria werden? Warum nicht. Rechtssicherheit, herrliches Klima und gutes Internet machen das Land attraktiv. Doch Vorsicht! Viele Immobilien in Spanien wirken nur auf den ersten Blick gut erhalten. Hier haben wir einige Punkte aufgeführt, die Sie beachten sollten:

1. Feuchtigkeit: In Spanien werden u.a. sog. Horizontalsperren erst seit dem Jahr 2006 gebaut – und auch dann nicht in allen Fällen. Häufig ist in Spanien im Erdgeschoss ca. 1,50 Meter hoch gefliest. Es handelt sich hierbei nicht um eine spanische Mode, sondern um ein Mittel, Feuchtigkeitsschäden zu überdecken. Anstatt Horizontal- und Vertikalsperren zu bauen, werden die Wände gefliest – aus den Augen aus dem Sinn. Die Feuchtigkeit ist aber dennoch hinter den Fliesen vorhanden und im schlimmsten Fall dahinter Schimmel. Feuchte Wände schädigen auch die Bausubstanz und wirken sich negativ auf das Raumklima aus. Stellen Sie sich vom Prinzip her vor, Sie haben in einem Zimmer vier riesige feuchte Bettdecken hängen…
2. Ley de Costas (spanisches Küstengesetz): Immobilien direkt am Meer/Ozean, die in der sog. Dominio Público Marítimo y Terrestre (DPMT) liegen, wurden vom spanischen Staat enteignet. Bauten in dieser Zone, die sich unmittelbar dem Meer/Ozean anschließt (oftmals befindet sich die See fast direkt vor dem Gebäude) sollen langfristig verschwinden. Sie können nur noch Nutzungsrechte erlangen. Lassen Sie im Zweifelsfall Prüfungen durch einen Rechtsanwalt durchführen. Beantragt werden kann auch ein Zertifikat darüber, in welcher Zone das Haus liegt – bei der Dirección General de la Costa y el Mar. Sprechen Sie Ihren Rechtsanwalt hierauf an oder lassen Sie sich solch ein Zertifikat am besten vor dem Kauf vom Verkäufer vorlegen. Die spanische Regierung hat eine Webseite aufgesetzt, über die Sie in einem ersten Schritt zunächst auch selbst prüfen können, ob die begehrte Immobilie in der „Todeszone“ liegt: https://sig.mapama.gob.es/dpmt/. An die Dominio Público Marítimo y Terrestre (DPMT) schließt sich die sog. Servidumbre de Protección an. In dieser Zone ist Privateigentum erlaubt und legal errichtete Gebäude haben in der Regel Bestandsschutz. Herzlichen Glückwunsch, wenn Sie in dieser verständlicherweise begehrten Zone ein gutes Objekt finden. Nach derzeitigem Stand darf so nah am Meer nämlich nie wieder gebaut werden.
3. Grundbucheintrag: Viele Immobilien sind ganz oder teilweise nicht im Grundbuch eingetragen. Lassen Sie in diesen Fällen unbedingt von einem Rechtsanwalt prüfen, ob Bestandsschutz besteht, oder der Abriss verfügt werden kann. Banken erteilen Hypotheken in der Regel übrigens nur für jene Gebäudeteile, die im Grundbuch stehen. Einen Grundbuchauszug (i.d.R. „Nota Simple“) stellt der Verkäufer bereit.
4. Kataster: Das Kataster dient in Spanien vor allem den Zwecken des Finanzamtes. Wenn Gebäude ganz oder teilweise im Kataster eingetragen sind, bedeutet dies nicht, dass diese auch im Grundbuch stehen. Es geht beim spanischen Kataster um Steuern und nicht um die Rechtmäßigkeit von Bauten. Auf der Webseite des spanischen Katasters können Sie u.a. anhand der Adresse Ihrer Wunschimmobilie die hinterlegten Daten abrufen: https://www1.sedecatastro.gob.es/cycbieninmueble/ovcbusqueda.aspx
5. Immobilien in touristischen Regionen: Wenn Sie gedenken, eine Immobilie in touristischen Gegenden zu erwerben, lassen Sie zunächst prüfen, ob Sie in diesem Objekt tatsächlich leben können oder ob ausschließlich eine touristische Vermietung erlaubt ist. In zweitem Fall müssen Sie das Zimmer/Apartment oder den Bungalow ggf. zwangsweise vom Betreiber der Hotelanlage an Touristen vermieten lassen.
6. Wegerechte: Viele Immobilien haben keinen Zugang zu öffentlichen Straßen. Lassen Sie Wegerechte prüfen.
7. Dauer des Inserats: Wenn Sie ein Inserat mit einem vermeintlichen Top-Angebot sehen, das aber schon sehr lange veröffentlicht ist, seien Sie skeptisch! Spanier sind gute Geschäftsleute und Sie als Ausländer werden es nicht schaffen, eine Immobilie zu bewirtschaften, die Einheimische zuvor abgelehnt haben. Es gibt in der Regel immer einen Grund für vermeintliche Schnäppchen, die lange inseriert sind. Es schenkt Ihnen niemand etwas.
8. Versteckte Mängel: Mängel werden oftmals sehr geschickt versteckt. Wir empfehlen, die Wunschimmobilie ein zweites Mal zu begutachten – und zwar zusammen mit einem spanischen Architekten, der ein Gutachten erstellt. Suchen Sie über Google nach einem Architekten in der Nähe der Immobilie. WhatsApp und Übersetzungsprogramme helfen bei der Verständigung. Wenn der Architekt seinen Auftrag kennt, müssen Sie mit diesem in der Regel nicht mehr kommunizieren und nur noch auf das (Wert-)Gutachten warten. Deutsche Architekten bieten unseren Erfahrungen nach nur begrenzten Mehrwert. Vertrauen Sie darauf, dass Spanier ihr eigenes Land am besten kennen. Diese Investition lohnt sich bei praktisch jeder Immobilie und bereits ab niedrigen 5-stelligen Kaufpreisen.
9. Rechtsanwälte: Lassen Sie den Immobilienkauf am besten durch einen Rechtsanwalt prüfen und abwickeln. Dies wird in Spanien unter Umständen die beste Investition Ihres Lebens! Lassen Sie sich nicht durch einen Immobilienmakler einreden, dass Sie für die Prüfung und Transaktion angeblich keinen Rechtsanwalt brauchen!
10. Zu guter Letzt: Vertrauen Sie immer auf Ihr Bauchgefühl. Wenn Ihr Bauchgefühl nicht zu hundert Prozent stimmt: Finger weg! Machen Sie nichts, was Sie nicht auch in der Heimat machen würden!